Porez na promet nekretnina jedan je od ključnih poreznih instituta koji se primjenjuje kod stjecanja vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj. Iako se u praksi često poistovjećuje isključivo s kupoprodajom stanova, kuća ili zemljišta, važeći Zakon o porezu na promet nekretnina (Zakon o porezu na promet nekretnina ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18., dalje: Zakon) ovaj pojam uređuje znatno šire te pod oporezivanje podvodi različite oblike stjecanja nekretnina. Za pravilno razumijevanje porezne obveze potrebno je utvrditi što se smatra prometom nekretnina, tko je porezni obveznik, kada porezna obveza nastaje, kako se utvrđuje porezna osnovica te u kojim slučajevima Zakon propisuje oslobođenje od plaćanja poreza.

PRIHOD OD POREZA NA PROMET NEKRETNINA

Zakon propisuje da prihod od poreza na promet nekretnina pripada jedinici lokalne samouprave na području koje se nekretnina nalazi. Time je jasno određeno da se radi o javnom prihodu vezanom uz teritorijalnu povezanost same nekretnine s određenom lokalnom jedinicom.

JEDNAK POLOŽAJ DOMAĆIH I STRANIH OSOBA

Prema Zakonu, domaće i strane fizičke ili pravne osobe izjednačene su glede plaćanja poreza na promet nekretnina, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno. To znači da se u pravilu isti porezni režim primjenjuje i na hrvatske i na strane stjecatelje nekretnina.

ŠTO SE SMATRA PROMETOM NEKRETNINA

Predmet oporezivanja je promet nekretnina. Zakon određuje da je promet nekretnina svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj. Pritom se stjecanjem nekretnine ne smatra samo kupoprodaja, nego i zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem Zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.

Zakon također određuje da su nekretnine zemljišta i građevine. Zemljišta mogu biti poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta, dok se građevinama smatraju stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi. Posebno je važno naglasiti da se, iznimno, prometom nekretnina u smislu ovoga Zakona ne smatra stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost. Dakle, kada je određeno stjecanje nekretnine obuhvaćeno režimom PDV-a, tada nije predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina.

TKO JE POREZNI OBVEZNIK

Osnovno pravilo jest da je obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine. Međutim, Zakon detaljnije razrađuje pojedine situacije:

1.     Kod zamjene nekretnina svaki sudionik zamjene smatra se poreznim obveznikom, i to za vrijednost nekretnine koju stječe. Ako se stječe idealni dio nekretnine, svaki stjecatelj je porezni obveznik posebno.

2.     Kod nasljeđivanja porezni obveznik je nasljednik ili zapisovnik. Zakon pritom posebno propisuje da ako se nasljednik tijekom ostavinske rasprave odrekne nasljedstva ili ga ustupi drugome sunasljedniku, ne plaća se porez na odricanje odnosno ustupanje nasljedstva.

 

3.     Kod darovanja ili drugog stjecanja bez naknade porezni obveznik je daroprimatelj ili druga osoba koja je nekretninu stekla bez naknade.

4.     Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, porezni obveznik je davatelj uzdržavanja. Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju Zakon propisuje i poreznu pogodnost: porez na promet nekretnina umanjuje se za 5% za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora do smrti uzdržavanog, pod uvjetima propisanima Zakonom glede oblika i ovjere tog ugovora.

POREZNA OSNOVICA

Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Zakon tržišnu vrijednost definira kao cijenu nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu iz isprave o stjecanju, ako je ukupan iznos naknade približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja daje ili plaća za stjecanje nekretnine, uključujući novac, druge nekretnine, stvari ili prava, preuzete dugove bivšeg vlasnika i drugo.

Ako je ukupan iznos naknade manji od tržišnih cijena, Porezna uprava ovlaštena je procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine. Procjenu provodi službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina na približno istom području i u približno isto vrijeme.

Ako za određenu nekretninu nema usporednih podataka, a ne radi se o posebnim postupcima iz Zakona, procjena tržišne vrijednosti provodi se vještačenjem stručne osobe koju imenuje pročelnik područnog ureda Porezne uprave. U tom slučaju vlasnik odnosno posjednik nekretnine dužan je omogućiti pristup zemljištu i građevinama radi procjene tržišne vrijednosti.

Kod zamjene nekretnina osnovica se utvrđuje za svakog sudionika posebno, prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koju pojedini sudionik stječe zamjenom.

POREZNA STOPA

Zakon jasno propisuje da se porez na promet nekretnina plaća po stopi od 3%.

POREZNA OSLOBOĐENJA

Zakon predviđa više kategorija oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina.

Opća oslobođenja

Porez ne plaćaju Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, Crveni križ i neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći sukladno posebnom propisu.

 

Oslobođena su i diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti te međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje.

Porez se ne plaća ni kada osobe stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina, kao ni prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu.

Zakon nadalje propisuje oslobođenje za građane koji kupuju stambenu zgradu ili stan, uključujući i zemljište, na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema posebnim propisima, kao i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu.

Oslobođenje se primjenjuje i na osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva.

Posebno je važno i oslobođenje za bračnog druga, potomke i pretke u uspravnoj liniji te posvojenike i posvojitelje koji od primatelja uzdržavanja stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju.

Porez također ne plaćaju osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća ili diobe.

Oslobođenje pri unosu nekretnine u trgovačko društvo

Kada se nekretnine unose u kapital trgovačkog društva, porez na promet nekretnina se ne plaća. Isto vrijedi kada se nekretnine stječu u postupku spajanja i pripajanja u smislu Zakona kojim se uređuju trgovačka društva te u postupku podjela trgovačkog društva u više trgovačkih društava. Međutim, ako Porezna uprava tijekom poreznog nadzora utvrdi prividnost pravnog posla po toj osnovi, utvrdit će pripadajući porez na promet nekretnina.

Oslobođenje pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade

Kod nasljeđivanja, darovanja i drugog stjecanja bez naknade porez ne plaćaju bračni drug, potomci i preci u uspravnoj liniji te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem. Oslobođene su i pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje ili daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom.

Porez ne plaćaju ni bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose.

NASTANAK POREZNE OBVEZE

Porezna obveza, kao opće pravilo, nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina.

Ako se nekretnina stječe na temelju odluke suda ili drugog tijela, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke. Isto vrijedi i kada se pravomoćnom odlukom suda utvrđuje pravo vlasništva na nekretnini dosjelošću.

 

Ako se vlasništvo stječe na temelju Zakona, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke suda o odobrenju upisa.

Za stranu fizičku ili pravnu osobu kojoj je za stjecanje nekretnine potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa, porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti.

Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora, dok kod ugovora o doživotnom uzdržavanju nastaje u trenutku smrti primatelja uzdržavanja, uz primjenu prethodno navedene olakšice.

PRIJAVA PROMETA NEKRETNINA

Zakon detaljno uređuje i pitanje prijave prometa nekretnina. Naime, javni bilježnik je, nakon ovjere potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine ili nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, obvezan najkasnije u roku od 30 dana dostaviti jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na temelju koje dolazi do prometa nekretnine, nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, i to elektroničkim putem.

Sudovi i druga javnopravna tijela također su obvezni dostavljati svoje odluke kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama odnosno službenim evidencijama, i to u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna.

Dostavom tih isprava i odluka smatra se da je prijava prometa nekretnina izvršena.

Iznimno, ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik niti ju je izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, porezni obveznik mora sam prijaviti promet nekretnina nadležnoj ispostavi Porezne uprave, dostavom prijave i isprave o stjecanju, i to u roku od 30 dana od dana njezina nastanka.

Posebno je uređena i situacija kada isporučitelj na isporuku nekretnine obračunava PDV ili kada postoji prijenos porezne obveze: tada isporučitelj mora u roku od 30 dana od dana isporuke prijaviti isporuku nekretnine nadležnoj ispostavi Porezne uprave.

EVIDENCIJA PROMETA NEKRETNINA

Podaci iskazani u ispravama o stjecanju nekretnina evidentiraju se u Evidenciju prometa nekretnina u roku od 30 dana od dana zaprimanja. Vlasnik tih podataka je Ministarstvo financija, Porezna uprava. Podaci iz evidencije izdaju se na zahtjev tijela državne uprave, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, sudova i drugih institucija kada takva obveza proizlazi iz posebnog propisa. Jedinicama lokalne i područne samouprave mogu se ti podaci ustupiti i za potrebe rada iz njihova djelokruga, pri čemu to ne predstavlja povredu porezne tajne.

POSTUPOVNE ODREDBE I POREZNO RJEŠENJE

Ako su u ispravi o stjecanju navedene sve činjenice bitne za utvrđenje porezne obveze, službena osoba može neposrednim rješavanjem i bez njihove provjere privremeno utvrditi poreznu obvezu. Ako iz isprave nisu razvidne činjenice bitne za utvrđenje porezne obveze ili ih nije moguće utvrditi iz službenih evidencija, porezni obveznik je dužan na poziv službene osobe dostaviti potrebne podatke, kao i druge podatke koje službena osoba zatraži.

 

Kada službena osoba naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu privremeno utvrđene porezne obveze, donosi porezno rješenje kojim utvrđuje razliku porezne obveze. Također, kada se sve bitne činjenice utvrde temeljem dostavljenih podataka, donosi se porezno rješenje. Žalba na ta rješenja ne odgađa njihovo izvršenje, a može se izjaviti Ministarstvu financija.

U slučajevima kada se porez na promet nekretnina ne plaća temeljem Zakonskih oslobođenja, porezno tijelo u pravilu ne donosi rješenje, osim ako se oslobođenje ostvaruje pod uvjetima propisanima posebnim propisom i ako se u slučaju neispunjenja tih uvjeta porez naknadno naplaćuje.

PLAĆANJE POREZA

Porezni obveznik mora platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. Zakon dodatno propisuje da prodavatelj nekretnine solidarno jamči za naplatu poreza od kupca ako je ugovorom preuzeo obvezu plaćanja toga poreza.

POVRAT POREZA

Osoba koja plati porez, kamate ili troškove prisilne naplate koje nije bila obvezna platiti ima pravo na povrat plaćenih odnosno više plaćenih iznosa. Ti se iznosi vraćaju na zahtjev osobe od koje su naplaćeni, u roku od 30 dana od dana podnesenog zahtjeva.

Zakon također predviđa mogućnost obnove postupka i poništenja rješenja o utvrđivanju poreza ako dođe do raskida ugovora o prijenosu vlasništva voljom stranaka prije upisa prijenosa u zemljišnim knjigama na novog vlasnika, odnosno ako sudskom odlukom dođe do raskida, poništenja ili utvrđenja ništetnosti ugovora.