1.     Uvod

Osmi dio Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst) uređuje pitanje vlasništva nekretnina, odnosno stjecanje stvarnih prava na nekretninama stranih fizičkih i pravnih osoba. Iako se ostatak predmetnog Zakona odnosi i na nekretnine i na pokretnine, ovaj (osmi) dio zakona odnosi se isključivo na stjecanje vlasništva nekretnina od strane stranih fizičkih i pravnih osoba, dok se predmetne odredbe ne primjenjuju na stvarna prava na pokretninama, odnosno strane osobe mogu stjecati stvarna prava na pokretninama neograničeno u Republici Hrvatskoj, kao i što se ne primjenjuje na ograničena stvarna prava (služnosti, stvarne terete, pravo građenja i založno pravo).

2.     Strane osobe

Pod pojmom strane osobe, u smislu primjene ovog Zakona, odnosno u smislu stjecanja stvarnih prava na nekretninama, smatraju se fizičke osobe koje nemaju državljanstvo Republike Hrvatske (osim iseljenika s područja Republike Hrvatske ili njihovih potomaka, ako tijelo državne uprave utvrdi da ispunjavaju pretpostavke za stjecanje hrvatskog državljanstva) te pravne osobe koje imaju registrirano sjedište izvan područja Republike Hrvatske.

Navedene osobe u Republici Hrvatskoj imaju poseban režim stjecanja stvarnih prava na nekretninama te određena ograničenja.

Ipak, predmetne odredbe Zakona, odnosno ograničenja prilikom stjecanja stvarnih prava na nekretninama, ne primjenjuju na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije, država ugovornica Europskog gospodarskog prostora te država članica Organizacije za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD) ili država pristupnica Kodeksa o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksa o liberalizaciji nevidljivih transakcija. Državljani tih država mogu stjecati vlasništvo na nekretninama u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske, odnosno za pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. Ipak, navedeno se ne odnosi na poljoprivredna zemljišta, kojeg vlasnici mogu biti isključivo državljani Republike Hrvatske, dok strane osobe mogu vlasništvo poljoprivrednog zemljišta steći iznimno, u slučaju nasljeđivanja, uz uvjet uzajamnosti.

3.     Stjecanje nekretnina stranih osoba

Strane osobe u Republici Hrvatskoj mogu stjecati nekretnine, pod pretpostavkom uzajamnosti, ako suglasnost za to dade ministar nadležan za poslove pravosuđa Republike Hrvatske. Nadležni ministar predmetnu suglasnost za stjecanje nekretnina stranim osobama daje sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te sukladno Zakonu o općem upravnom postupku, koji je procesni zakon koji uređuje postupak u kojem će nadležni ministar dati suglasnost ili je uskratiti.

Posebno je uređenje propisano za stjecanje nekretnina nasljeđivanjem, u kojem slučaju nije potrebna suglasnost nadležnog ministra, ali također pod pretpostavkom uzajamnosti.

Uzajamnost ili reciprocitet kao pretpostavka stjecanja prava vlasništva na nekretnini predstavlja zahtjev hrvatskog zakonodavca da država iz koje strana osoba dolazi, odnosno matična država stranca, odnosno država koje strana fizička osoba ima državljanstvo ili država sjedišta pravne osobe, dopušta hrvatskim državljanima stjecanje nekretnina po istim uvjetima. Stoga, stranoj osobi je bitno za znati po kojim uvjetima u njezinoj državi hrvatski državljani mogu stjecati nekretnine. Ako za takvo stjecanje nisu propisana nikakva ograničenja, onda neće ni strana osoba imati ograničenja prilikom stjecanja nekretnine u Republici Hrvatskoj. Ako ipak, a kao što je često slučaj, postoje kakva ograničenja za stjecanje nekretnina stranih državljana, u matičnoj državi strane osobe, ili pak zabrana stjecanja nekretnina, ista ta ograničenja ili zabrana primijenit će se i na stjecanje nekretnine strane osobe u Republici Hrvatskoj. Slijedom navedenog, prije namjeravanog stjecanja nekretnine u Republici Hrvatskoj, strana osoba bi trebala utvrditi mogu li hrvatski državljani stjecati nekretnine u njezinoj matičnoj državi i pod kojim uvjetima.

Valja napomenuti da jednaka pravila ne vrijede za otuđenje nekretnina stranih osoba, odnosi iste mogu otuđivati nekretnine bez ograničenja.

4.     Postupak davanja suglasnosti

Pravni posao kojemu je cilj stjecanje prava vlasništva na nekretnini, ako je za to stjecanje potrebna suglasnost nadležnog ministra, ništetan je bez te suglasnosti. Postupak davanja suglasnosti nadležnog ministra može pokrenuti ili osoba koja namjerava steći vlasništvo nekretnine (npr. kupac, obdarenik i sl.) ili osoba koja namjerava otuđiti nekretninu (npr. prodavatelj, darivatelj i sl.). Zahtjev se podnosi na propisanom obrascu ministarstva nadležnog za područje pravosuđa i to neposredno kod ministarstva ili putem pošte uz dostavljanje odgovarajuće dokumentacije.

U slučaju da suglasnost za stjecanje nekretnine nadležnog ministra bude uskraćena, strana osoba ne može ponoviti zahtjev za davanje suglasnosti na stjecanja prava vlasništva iste nekretnine prije nego što protekne rok od pet godina od dana podnošenja zahtjeva koji je odbijen.

5.     Posebno o poljoprivrednom zemljištu

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da strana osoba ne može biti vlasnikom nekretnine koja leži na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske zakonom proglašeno područjem na kojem strane ne mogu imati pravo vlasništva.

Poljoprivredno zemljište je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu proglašeno dobrom od interesa za Republiku Hrvatsku i ima njezinu osobitu zaštitu. Pravila o stjecanju poljoprivrednog zemljišta se jednako odnose na strane državljane, kao i na državljane Europske unije i ostalih međunarodnih organizacija, a na koje se inače ne primjenjuju pravila o stjecanju nekretnina stranih državljana, kao što je gore navedeno. S obzirom na to da se predmetno radi o dobrom od interesa za Republiku Hrvatsku, pravila stjecanja i uopće vlasništva tih nekretnina su bitno restriktivnija te se na njih primjenjuje gore navedeni Zakon o poljoprivrednom zemljištu. Iznimno se dopušta stjecanje vlasništva nasljeđivanjem uz uvjet uzajamnosti (taj uvjet se ne primjenjuje na države pristupnice Kodeksa o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksa o liberalizaciji nevidljivih transakcija).

Posebna uređenja mogu se naći i kod drugih posebnih područja kao što su šumska područja, zaštićeni dijelovi prirode poput nacionalnih parkova i parkova prirode te ostalih područja koja su proglašena područjima od interesa za Republiku Hrvatsku.

6.     Naknada stranim osobama za gubitak vlasništva prema članku 57. Zakona o izvlaštenju

Članak 57. Zakona o izvlaštenju predstavlja ključnu normu u situacijama kada stranoj osobi prestaje pravo vlasništva na nekretnini zbog zabrane stjecanja vlasništva na određenim područjima (primjerice, strane osobe nasljeđuju osobu koja je u zemljišnim knjigama upisana kao vlasnik poljoprivrednog zemljišta ili sam stranac izgubi pravo vlasništva određene nekretnine koja naknadno bude proglašena nekretninom od posebnog interesa RH). Takve strane osobe, po ishođenju rješenja o nasljeđivanju, imaju pravo ostvariti naknadu za izvlaštenje prema pravilima Zakona o izvlaštenju, što znači da se naknada određuje u posebnom upravnom postupku, uz primjenu kriterija tržišne vrijednosti nekretnine. Važno je naglasiti da je Republika Hrvatska isključivi obveznik isplate naknade, čime se jasno određuje fiskalna i pravna odgovornost države za posljedice zabrane stjecanja ili gubitka prava vlasništva stranaca.

Dakle, strana osoba pravo na naknadu ostvaruje tek temeljem pravomoćnog rješenja – bilo rješenja kojim joj je pravo vlasništva prestalo, bilo rješenja o nasljeđivanju kojim joj je pravo na naknadu utvrđeno.

Svrha isplate predmetne naknade je postizanje ravnoteže između posebnih režima zaštite određenih prostora (najčešće granica, vojnih i drugih sigurnosno osjetljivih zona) i zaštite prava stranih fizičkih i pravnih osoba. On tako predstavlja svojevrsni „amortizacijski mehanizam“ kojim se ublažavaju posljedice ograničenja iz drugih zakona, uz poštivanje standarda pravične naknade kao jednog od temeljnih stupova pravnog poretka Republike Hrvatske.

 

7.     Zaključak

Strane osobe prilikom stjecanja nekretnine u Republici Hrvatskoj, uz uobičajene zahtjeve i probleme koji mogu nastati prilikom kupoprodaje nekretnine, suočavaju se i sa dodatnim zahtjevima i zaprekama. Uz samo sklapanje i uknjižbu ugovora, imaju obvezu pribave suglasnosti nadležnog ministra, što podrazumijeva vođenje dodatnog upravnog postupka. Prilikom vođenja tog upravnog postupka potrebno je poznavati upravne propise, propise o stjecanju nekretnina u Republici Hrvatskoj, kao i u matičnoj državi strane osobe, kao i propise o posebnom statusu određenih nekretnina. U slučaju uskrate suglasnosti, strana osoba ima mogućnost osporavati i rješenje nadležnog ministra, ako smatra da nije pravilno ili odabrati neki od alternativnih puteva kojim bi joj bilo omogućeno korištenje nekretnine u Republici Hrvatskoj. Svakako je stranoj osobi potrebno dobro se pripremiti za stjecanje nekretnine u Republici Hrvatskoj ili angažirati pravnu pomoć.

PRAVNI IZVORI:

-       Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst)

-       Zakon o općem upravnom postupku ("Narodne novine" br. 47/09., 110/21.)

-       Zakon o poljoprivrednom zemljištu ("Narodne novine" br. 20/18., 115/18., 98/19., 57/22.)

-       Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade ("Narodne novine" br. 74/14., 69/17., 98/19.)

 

Borna Rokvić, odvjetnički vježbenik uz mentorstvo odvjetnice Anje Juršetić Šepčević